- 理事長に選任されてしました。これからどうしたら良いですか？
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通常総会の議案書を確認して下さい。
①予算(一般会計・修繕積立金)
②事業計画が承認されていると思います。新理事会は、業務執行部隊です。理事長は理事会より選任されただけと思い気楽に構えて下さい。
①②について、年間スケジュールを立て計画的に実行しましょう。又、日々色々問題が発生しますが、任期中に解決する(出来る)事と、次期に継続審議する事案を整理して下さい。理事長だからといってあんまり焦らないで下さい。他の理事・管理会社に良く相談し一年間頑張って下さい。
- 管理費が高い気がする？
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ただ高い気がするたけでは、判りません。
管理費は、①一般管理費 ②修繕積立金 ③駐車場使用料等の合計が皆さんの口座から引き落とされます。高い気がするようでしたら全て見直しする事が必要です。
特に①の中には管理会社に支払っている管理委託費が大きいのが普通です。管理会社と交渉するか、他の管理会社より見積を取得する等して下さい。10年以上他の管理会社と比較をしていない場合は速やかに相見積を実施して下さい。殆どの場合減額が出来ます。
②の修繕積立金の要素となっているのは長期修繕計画ですのでこちらも見直しが必要ですが、場合によっては増額の可能性もあります。
まずは、この２点から進めて下さい。
- 管理会社の対応が悪い。管理会社変更するにはどうするの?
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管理委託契約書をよく確認して下さい。
何の対応が悪いか？契約内容に記載されているのに履行しないのか？色々なケースが考えられます。まず、約束(期日・回答等)を守らず不満が溜まる事が一番多いようです。不満が限界に達したら管理会社変更へと進みます。
手順を簡単にご説明します。
① まずは、公募です。（知り合い・インターネット検索・業界新聞公募等）
② 見積依頼先決定。(選定基準を設けましょう)
③ 管理仕様の検討。
④ 見積提出。
⑤ プレゼンテーションの実施。(色々質問をし、会社内容・管理実績・管理体制等確認)
⑥ 内定・総会承認。
管理会社変更で気をつけたい点は、理事会独断では進めないと云う事です。マンションはデベロッパー・建設会社関係者が住まれている事が多く、デベロッパー系列の管理会社はなおのことです。いきなり総会では、揉めるケースが多くなりますので啓蒙活動(説明会・広報誌配布等)を行い皆さんに理解をもらってから進めて行きましょう。
- 管理規約は、変更できるの？
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出来ます。
総会で特別決議3/4議決が必要です。指針では、規約作成に当たっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要である。とあります。
但し、法に触れる問題もありますので専門家(マンション管理士等)に相談し作成する事をお勧めします。
- 大規模修繕工事を実施したいのですが、どう進めればいいですか？
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マンション管理相談で一番多い質問です。まず管理組合で合意を図る事が必要です。
手順を簡単にご説明します。
① 管理組合内の合意形成。(いつ実施するかの共通認識。)
② 検討体制の確立。(専門委員会の設置)
③ 進め方のアドバイザーの選定。(管理会社?外部専門家・マンション管理士)
④ 設計監理方式か?管理会社にある程度任せるか?
⑤ 設計監理方式の場合⇒設計事務所コンサルタントの選定(入札等)
⑥ 設計図書作成。(建物診断・仕様書・数量表等)
⑦ 工事業者入札決定
⑧ 工事着工~工事完了
建物の大きさにも違いまずが、①～⑦迄に約1年は要します。実際の工事は、100戸以下は約4～6ケ月、100戸以上になると6ケ月以上かかります。
長期に亘るプロジェクトですので、管理組合内の組織作りから始めて下さい。
- 大規模修繕工事の設計コンサルタントはどうやって選定するの?
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先ほどの続きです。色々パターンがあります。
手順を簡単にご説明します。
① まずは、公募です。知り合い・管理会社紹介・業界新聞公募等
② 選定基準を作成しましょう。(実績・人材・地域等)
③ 見積依頼・見積取得
④ プレゼンテーション(色々質問をし、人間性・事務所概要等確認)
⑤ 内定。総会承認
以上です。
簡単に見えますが、公募・選定基準・プレゼンテーション等専門的知識が必要となってきますので、Ａ4の通りアドバイザー(マンション管理士等)に依頼し援助をもらい進める事をお勧めします。
- 理事の選任は決まりがあるの？
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管理規約に記載があるか確認して下さい。
殆どのケースが管理規約内に条文があります。選任方法の法規制はありません。マンションの特性により輪番制・自薦他薦方式又任期も1年と２年のケースが多いです。昨今、高年化マンションでは理事のなり手がおらず外部専門家(マンション管理士等)を理事にやってもらうケースもあります。
- 管理費滞納の回収方法はどうしたら良いか？
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管理会社に委託している場合は、管理委託契約書を確認して下さい。
又自主管理のケースは、下記を参考にして下さい。(管理会社でも殆ど一緒です。)
① 1ケ月目
電話・書面による未納のお知らせ。(通帳残高不足等で解決されるケース多い)⇒理事長名 管理会社代行
② 2ケ月目
電話・書面による確認。(請求書発行)⇒理事長名 管理会社代行
③ 3ケ月目
電話・書面(催告書発行)⇒理事長名 管理会社代行
(過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要素で滞納した者は、３ケ月以内に滞納を解消する。) (管理費の滞納者の殆どは、ローン等の支払いも滞納していることが多い為、６ケ月以内に銀行が債権回収のため競売等に動き出す事が多い。)
④ 4ケ月目
電話・書面・自宅訪問⇒理事長(管理会社同伴)
⑤ 5ケ月目
電話・書面(内容証明郵便(配達記録付)で督促)
※標準管理規約
滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフロチャートより
以上が事務手続きです。
最終的には、裁判になりますが高額になる前に専門家(マンション管理士等)と相談して下さい。
- マンション管理士ってどんな資格ですか？
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業務独占は特にありません。(マンション管理士にしか出来ない業務は無い)
しかし、国家資格です。マンション管理のコンサルティングの必要性から平成13年度に国家資格となった比較的新しい資格です。業務としては「マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。」として理解して下さい。
- マンションの法律は、何が優先で順守しなければいけないの?管理規約の効力は？
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マンションに係る法体系としては、区分所有法・マンション管理適正化法があります。それらの法を順守し、管理規約があります。
適正化の指針によると『管理規約は、マンション管理の最高時自治規範であることから、その促成に当たっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じ、その改正を行うことが重要である。』とあります。よって勝手にマンションの規約を作成すると法的に適用が出来ない場合があります。
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